Отбасы банк ипотека ережелерін өзгертті: бұның нарық пен сатып алушыларға әсері қандай?

Отбасы банк ипотека ережелерін өзгертті: бұның нарық пен сатып алушыларға әсері қандай? 

Отбасы банк ипотекалық несие арқылы алуға болатын тұрғын үйлер тізімін кеңейтті. Енді жеңілдетілген қарызды пайдалану мерзімі 60 жылдан аспайтын (бұған дейін 50 жыл болатын) панельді және бетон үйлерге де рәсімдеуге болады. Бұл тізімге СИП-панельдерден салынған жеке үйлер де енгізілді.
Өзгеріс және оның тұрғын үй нарығына қалай әсер ететінін Tengri Home сала сарапшыларынан сұрап білді.
Отбасы банктің жылжымайтын мүлікке қоятын талаптары
Панельді үйлер
Отбасы банктің нақтылауы бойынша, бұған дейін пайдалану мерзімі 50 жылдан аспайтын панельді, бетон және керамзит-бетон негізіндегі плиталардан салынған үйлердегі пәтерлерді ғана ипотекаға алуға болатын еді. Оған 1976 жылдан кейін пайдалануға берілген нысандар жатты. Енді ипотекалық бағдарламаларға ескі тұрғын үй қоры, атап айтқанда, несиелік өтінімді қабылдау кезінде салынғанына 60 жылға дейін болған көпқабатты үйлер де қаралады. Бұл – 1966 жылы салынған үйлер.
СИП-панельдерден салынған жеке үйлер
Мұндай нысандардың пайдалану мерзімі өтінім қабылданған күні бес жылдан аспауы тиіс, дейді банктегілер.
Анықтама: СИП-панельдер - бұл үш қабатты "сэндвич-панельдер".
Сондай-ақ басқа да талаптар бар:
СИП-панельдерге сәйкестік сертификаты;
суға төзімді материалдардан жасалған іргетас: темірбетон плиталар, қиыршық тас, бетон;
үйдің ішкі және сыртқы әрлеуі толық аяқталған болуы тиіс;
барлық коммуникацияның болуы: су, жылу, кәріз, электр жарығы.
Жылжымайтын мүлікке қатысты жаңа талаптар нарыққа қалай әсер етеді?
Tengri Home бұл сұрақты Алматы мен Астананың жылжымайтын мүлік нарығы мамандарына қойды.
Отбасы банктің жаңа ережелері: сарапшылар пікірі
Елордалық жылжымайтын мүлік және ипотека орталығының сарапшысы Садықжан Рахымбердиев панельді үйлердің "жарамдылық мерзімін" ұзарту нарықты жандандыру ниетімен байланысты емес деп есептейді. Оның пікірінше, бұл қадам әлеуетті қарыз алушылар үшін тұрғын үй таңдау мүмкіндігін кеңейту қажеттілігінен туындаған. Өйткені көптеген қалада бағасы қолжетімді "қайталама нарықтың" едәуір бөлігі кеңестік панельді үйлер қорын кіреді.
Жоғары санатты риелтор Александр Бикетов банктің ескі талаптарына сай келетін үйлер азайып бара жатқанын айтады.
"Ипотекалық несиелеу бойынша шектеу бұрын 50 жыл болатын. Осы жылдың басында 1976 жылдан бұрын салынған панельді үйлер Отбасы банктің ипотекасына сәйкес келмейтін еді. Жылына байланысты олардың бағасы төмендегенімен, олар қарыз рәсімдеуге болатын нысандардың жалпы тізімінен шығып қалды. Қазір Отбасы банк, мәніне келгенде, сатып алушылар қарастыра алатын қосымша нұсқаларды қосып, сол арқылы ұсынысты арттырып отыр", - дейді спикер.
Ипотекаға берілетін тұрғын үй саны қаншалықты артады?
Өсімнің нақты пайызын қазір айту қиын. Ұлттық статистика бюросы деректеріне сүйенсек, 2024 жылдың қорытындысы бойынша еліміздің жалпы тұрғын үй қоры 447 миллион шаршы метр болған.
"Мемлекеттік статистика сыртқы қабырға материалдары мен пайдалануға берілген жылдары бойынша көппәтерлі үйлердің бар-жоғы туралы ақпарат береді, бірақ мұндай нысандардың қанша бөлігі бүгінде сатылымға шығарылғанын, заңды түрде "таза" және банктің басқа талаптарына сай келетінін дөп басып айту мүмкін емес. Жалпы Қазақстан туралы айтар болсақ, мен қолжетімді ипотекалық ұсыныстар бірнеше пайызға ғана артуы мүмкін екенін болжар едім", - дейді Садықжан Рахымбердиев.
Оның айтуынша, мұндай тәсілдің әсері әртүрлі болады. 60-70-жылдардағы панельді құрылыс сақталған қалаларда ипотекалық нысандар тізімі кеңейгені айқынырақ сезіледі. Ал жаңа құрылыстар басым қалаларда бұл жаңалық нарыққа қатты әсер етпейді.
"Ұлттық статистика бюросы деректеріне сүйенсек, Астанада 1975 жылға дейін (сол жылды қоса алғанда) салынған бүкіл ірі панельді үйлер қоры қаланың жалпы тұрғын үй алаңының жарты пайызына жуығын ғана құрайды. Бұл ретте үйлердің бір бөлігі жаңадан рұқсат етілген шектен де ескі. Сонымен қатар, кейбір пәтерлер бәрібір бағалаудан немесе заңгерлік тексеруден өтпейді. Сондықтан елорда үшін жаңа ережелер нарықта үлкен өзгерістер тудырмайды", - деп топшылайды ол.
Александр Бикетов бұл мәселені Алматы мысалында қарастыруды ұсынады. Мұнда "қайталама нарықтың" ауқымды сегменті шоғырланған. Оның пікірінше, Отбасы банктің жаңашылдығынан кейін нысандар бойынша ұсыныстар шамамен үштен бірге артады.
"Төрт және бес қабатты панельді үйлер 60-жылдардың аяғында салына бастап, 80-жылдарға дейін жалғасты. Кейін сегіз және тоғыз қабатты үйлер сериясы басталды. Панельді үйлердің 80 пайызы бірінші санатқа жатады және олардың шамамен үштен бірі бұрынғы 50 жылдан аспауы тиіс деген несиелеу шартына ілікпей қалған еді. Енді бұл үйлер мен пәтерлерді қайтадан Отбасы банкінің ипотекасы арқылы сатып алуға болады", - деп сендіреді Александр Бикетов.
Нарықтың Отбасы банктің жаңа ережелеріне реакциясы
Садықжан Рахымбердиевтің пайымдауы бойынша, нарық реакциясын талдау әлі ерте. Өзгерістер туралы жақында ғана белгілі болды, сондықтан берілген өтінімдер, мақұлданған кепілдер мен аяқталған мәмілелер саны туралы нақты деректер әлі жоқ.
"Сірә, алғашқы реакция сатушылар мен риелторлар тарапынан болады. Хабарландыруларда ескі панельді немесе СИП-үйлердегі пәтерлерді енді Отбасы банк арқылы қарастыруға болатыны көрсетіле бастайды. Осының есебінен меншік иелері нысан бағасын көтеруі де мүмкін. Бұдан кейін алдын ала қоңыраулар мен кеңес алушылар саны артуы ықтимал. Бірақ нақты әсерді хабарландыруларға деген қызығушылық емес, қанша нысан бағалаудан өткені, қанша сатып алушы банктің мақұлдауын алғаны және соңында қанша мәміле жасалып, тіркеуден өтетіні көрсетеді", - деп бөлісті сарапшы өз пікірімен.
Александр Бикетов алматылық сатып алушылар арасында әзірге айтарлықтай белсенділік жоқ екенін атап өтті. Ал сатушылар арасында оптимизм байқалады. Енді олардың пәтерлері ипотека нарығына қатыса алады. Бірақ кез келген баспана несиелеу пулына кіре алмайды.
"Үйдің жасы – өтінімді мақұлдау үшін жалғыз критерий емес. Салынған жылынан бөлек, жоспарлануының техникалық паспортқа сәйкестігі де маңызды. Және бұл банктің маңыздылығы жағынан екінші талабы. Егер қайта жоспарлау жасалған болса, олар заңдастырылуы тиіс. Ал бізде қайталама тұрғын үй нарығында өз бетінше жасалған қайта жоспарлау аз емес. Оларды заңдастыру мүмкін бе?" - деген сұрақ қояды Александр Бикетов.
СИП-панельді үйлерге келетін болсақ, бұл құрылыс технологиясы онша кең таралмаған және танымал емес. Көбінесе классикалық - кірпіштен және монолиттен соғылған үйлер сұранысқа ие.
"Бірақ пәтерлері сатылатын нұсқалар, соның ішінде таунхаустар да болды. СИП-панельді нысандар бұған дейін ипотекаға сәйкес келмегендіктен, адамдар оларды банк арқылы ала алмайтын. Енді осы материалдардан салынған үйлер мен таунхаустарды сатып алуға болады", - деді спикер.
Отбасы банктің жаңа ережелері: тұрғын үй нарығының болжамы
Садықжан Рахымбердиев ескі үйлердегі баспана иелері үшін әлеуетті сатып алушылар саны артады деп болжайды. Сұраныстың бір бөлігі жаңа және қымбат нысандардан "қайталама нарыққа" ауысуы мүмкін. Несиелендірудің жас шектеуінен өтпейтін пәтерлер жеңілдікпен сатылуы мүмкін. Ал ипотекалық бағдарламаға сәйкес келетіндері сәл қымбатқа қойылуы ықтимал.
"Алматы туралы айтар болсақ, мұнда сатып алу-сату мәмілелері әрдайым көп жасалады және сонымен қатар ескі үйлер қоры да бар, сондықтан жергілікті нарық қайталама тұрғын үй бағасының көтерілуіне біртіндеп жауап беруі мүмкін, бірақ күрт өсім болмайды", - деп есептейді сарапшы.
Елдегі жалпы жағдайды бағамдаған қос маман да бұл өзгерістің нарыққа айтарлықтай әсері болмайды деп есептейді. Нарықтың ахуалы көбіне халықтың табысына, несиенің құнына және бастапқы жарнаның болуына байланысты.

Фото: Tengrinews.kz / Болат Айтмолда